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● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。
● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。
● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件
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亨瑞集團投資的主要優勢，我們的核心業務和管理團隊都是非常有美國本土經驗，而且是有美國的名校畢業的人員，包括哈佛等等，他們的能力和業務經驗是非常豐富的。
亨瑞集團總裁鄒亨瑞
國內成功經驗、過去積累的理念和慣性思維跟美國的大環境差異很大。或者是先將土地拿下來再說，後面的土地和程序可以通過關系來解決，往往是事與願違。南京一傢公司將地拿瞭，我們進行瞭年化率的預測，怎麼做也不會超過10%，笑著告訴他們，頂多就是一個"農民工"。
去年一月份很有幸因為亨瑞集團在美國地產投資、創造就業等方面做出的突出貢獻，受到美國總統奧巴馬的接見，單獨聊瞭一分鐘左右，體現瞭美國政府對外資在美國投資的鼓勵和支持，當時一見面，我第一句說祝賀總統再次當選，他很高興的說，感謝亨瑞公司的支持，我接下來提到亨瑞集團的主要業務，協助很多中國的企業和個人到美國投資，促進美國就業，同時提到美國投資移民項目，包括投資移民地產。奧巴馬說，歡迎亨瑞集團協助更多的企業到美國發展，減少中美之間其他的貿易摩擦，他還笑著說，記得美國投資移民項目，不是對美國產生投資就業，而是奧巴馬上臺以來，唯一在議會上提到這一項目是共和黨和民主黨共同舉手通過，其他的方案都受到刁難。美國各界無論是反對黨還是執政黨，現在將來都會鼓勵到美投資和發展的項目。
美國熱門和關註的城市是舊金山、紐約、西雅圖、波士頓等等，美國市場政策風險低，投資預期回報率相對可以預期。
隨後奧巴馬在政治上每一個提案幾乎都遭到共和黨的刁難和反對，去年10月份大傢知道，因為兩黨打得不可開交，美國政府被迫關門瞭一個月，成瞭國際笑話。即使他們各黨之間鬥爭，但是對吸引外資和鼓勵到美國投資是一致的，這是大的方向。
鄒亨瑞美國地產開發風險相對低
美國地產最佳的抄底機會和投資時機已經過去瞭，美國地產開發風險相對低，回報更可觀。美國地差價格去年才上漲，房價還未大幅度的上漲。綠地購買土地後，周邊的土地已經上漲15%到20%。
前期的復蘇包括房地產的價格復蘇，可以在美國進行成熟物業的投資，土地的價格和房地產開發方面，一般要晚一兩年，也就是說美國地產開發復蘇是從去年下半年開始的。剛才聶會長提到近一、二年中國人到美國興起瞭移民熱潮、投資熱潮，包括子女教育，中國的傢庭希望子女可以上美國最好的傢庭，因為關系到獲得美國綠卡。例如哈佛每年錄取2000多個本科生，大陸學生二到四名，美國綠卡的華裔有150到200個，有沒有綠卡的差別是50倍到100倍。
內容來自sina新聞
萬科集團在美國舊金山投資的項目是7億美元，但是拿不到好的融資成本，因此跟鐵獅門合作，他們投資70%，鐵獅門拿到瞭貸款，大概是7%左右，鐵獅門未做信用淡薄，因此從投資回報的角度來就會更好。
中國房企赴美開發投資的挑戰：近兩年越來越多的中國企業從初期的投資到地產開發，地產開發跟穩定物業投資是完全不同的概念，復雜性要大得多。我相信在座的各位也會打一個疑問，我是否應該趕出海的大潮，去美國投資，以什麼樣的方式投資，穩定物業投資還是地產開發，還是抱團出海，還是通過基金的形式分得一杯羹。現在美國地產投資和開發的主要模式是資產配置國際化和企業的需求，在此過程中，有的企業做得比較好，有成功的經驗。我們接觸瞭幾十個已經走出去，做瞭第一波投資的企業，因為他們按照中國思維來做，對海外的法律法規瞭解不透，按照中國投資的經驗，所以遇到水土不服，所以交瞭學費。 主要有以下幾個方面來對的企業海外投資的構想，去年下半年由於去年綠地為例，在美國進行瞭50億美元的項目，今年上半年在綠地的帶動下，很多的中國企業一時沖動，沒有做完整深入的調查，或者是沒有委托亨瑞公司提供相應的調研服務，多多少少遇到瞭一些困難，走瞭彎路，交瞭學費。
美國當地的法律，無論是州政府、市政府、聯邦政府的法律都是有差別的，包括稅務和勞工環保都是有所區別的。沃爾瑪拿瞭一塊地，空置瞭很久。沃爾瑪來的時候，市政府說，什麼都包瞭。但是忽略瞭一點，未跟當地的居民打好招呼，做好公關。當地居民表決是否要蓋沃爾瑪，結果居民未通過，所以沃爾瑪的這個土地就空置在那裡。
我相信，亨瑞集團的平臺，能為大陸企業走出去，提供全面的服務，也希望促進大陸企業能在海外國際大平臺上再創輝煌，謝謝大傢。》》更多精彩內容詳見專題
綠地拿瞭一塊地後，北京另外一傢企業很快投資拿瞭另外一塊地。我們給他們的建議，做市場調查，後來發現他們土地大批文有瞭，但是小批文沒有拿到，他們認為5個月可以拿到，我們說至少明年可以批下來，結果他們投資的2億美元就趴在那裡不動，投資的年化率就大大的下降。
&花蓮縣信貸公司emsp;上個星期，萬達宣佈，將在芝加哥投資9億美元的酒店公寓，這是一個綜合項目，而且是獨傢來做。去年見瞭萬達美國總裁，他們準備在紐約建地標性的酒店公寓，我笑瞭笑，在紐約以這樣的思維和方法，一年內不可能找到成功的地塊，到現在沒有任何的消息，紐約比較獨特，猶太人控制的。
我相信亨瑞集團獨特的優勢，尤其是美國有核心的團隊，中國有非常好的網絡，亨瑞集團在中國有40多個分支機構，北京總部有400多人，我們既有國內開發商的思維慣性，瞭解和熟悉美國的法律法規和經驗，為大陸的企業走出去，提供更好的服務。
第二，亨瑞集團幾年來咨詢和做的項目不下1000個，進行的敬業調查數百個，投資瞭幾十個項目，因此我們有獨特的經驗。房地產投資重要的就是經驗的談判，如何拿到合理的價格和價位，中國的企業拿土地價格偏高，如何為開發商爭得最大的商業利益，確保競爭中有更好的競爭優勢。
走出去的企業，缺少美國式的管理模式和經驗，因此要跟當地的地產進行有效的合作。主要的模式還是派國內的元老出去，他們缺乏美國的知識和背景，因此和各方的協調和溝通能力就差一些。談判的應變性和主動性就差一些，北京的企業買地的價格如果合理進行的話，至少可以下降20%到30%，因此年化率未超過10%。現在中國70%到80%的房地產企業到美國進行開發，都是派自己的團隊為主，因此出現瞭很多的問題。
演講實錄：各位來賓早上好，首先感謝主辦方及協辦方對分論壇的支持。很高興借此分論壇跟大傢分享亨瑞集團在美國地產開發和地產金融方面的經驗和體會。
到美國無論是投資還是開發，美國的法律法規是非常復雜，中國的企業舍不得花錢請律師，想節省費用，結果做得不到位，或者是法律法規方面出現瞭問題，交瞭額外的學費，甚至有的項目要停工遭受處罰。
近一年來，亨瑞公司做瞭40多個項目，投資是同時的，因為跟移民局是掛鉤的，18個項目的總投資超過瞭50億美元，亨瑞集團進行融資和投資的總額超過瞭13億美元。
亨瑞集團不是簡單的投資移民公司，我們投資的40多個項目，不但法律法規文件、貸款文件親自把關，更重要的是過程管控，核心內容是現金管控，也就是說，台中2胎代償我們投的資金和他們花的錢，簽證權和使用權由我們簽字，才可以支付給包工頭和材料供應商。我們還介入租賃、銷售每個環節，這樣就會最大限度的降低風險。這些年我們跟投資商、會計師事務所、律師事務所都有很好的經驗，我們具備整合協調的能力，從而降低成本，提高利潤。
無論國內國外房地產的開發，核心點和盈利點就是如何利用金融杠桿，從而獲得相對低成本的融資。美國金融地產開發的渠道是很廣泛，但對大陸開發商而言選擇很少。最主要的大陸開發商在國內這幾年發展得非常好，但到美國沒有信譽記錄，很難獲得美國金融機構的貸款，很難獲得合理低成本的貸款。亨瑞集團又有相應的記錄，投資美國項目，可以為大陸企業提供夾層貸款，利息少於6%，國內夾層貸款平均是15%。開發商在中國夾層貸款抵押給當地銀行就可以獲得相對低的融資，可以拿總投資成本的50%資金，這是非常大的優勢。周期鎖定為5年，不在乎中國企業的信譽度，也不需要其他的地產進行抵押。我們結合投資移民用戶，將購房結合起來，提前預售。預售價格有瞭，成本可控瞭，利潤空間就有保證瞭。
EB5低成本融資，銀行是30%，EB5是50%，股權是20%，如果下降到10%的話，年化率可以增加50%。例如一億的項目，銀行的利率是6%-8%，這是沒有當地公司信用擔保的情況獲得的，跟聶會長說的例子是不同的。
與當地開發商結合實現低成本融資：國內的企業是自己走出去，自己組建團隊，自己建立項目開發，很多的企業跟當地的企業進行洽談，因為理念不同，大多都是不歡而散。美國有一個金銀島項目，國開行和中鐵建談瞭五年，美國方面說花瞭六、七百萬前期的談判費用，最終在去年下半年宣告失敗。因此給亨瑞集團一個機會，去年年底讓我們跟他們談，簽訂瞭金銀島開發戰略協議，包括前期的三通工作，文件已經準備好瞭。金銀島是美國最好的一個地塊，我們可以協助中國的企業在美國找到合適的合作夥伴，如果規模小，找Lennar就不適合。找到合適的就是最好和最穩定的。
首先，簡單的介紹亨瑞集團，經過20多年的發展，尤其是過去五年中，在美國移民地產領域投資瞭40多個項目，直接融資投資瞭20多億美元，亨瑞公司介入融資部分、投資部分以及所有相關的法律文件、認購協議、貸款協議以及私募股權、招股書等等，直接參與投資的項目總規模超過100億美元。亨瑞集團通過這些年的運作，與美國頂級的開發商、投資商建立瞭廣泛的合作關系，例如聶會長提到的Lennar等等，北京建工也跟美國簽署瞭戰略合作協議。
以"回歸"新常態"：結構調整與經濟再平衡"為主題的博鰲•21世紀房地產論壇第14屆年會於7月14日至17日在海南三亞舉行。》》更多精彩內容詳見專題
綠地是一個案例，綠地集團前兩個星期在國內排名是268位，但是在美國沒有信用，我們跟他們合作，洛杉磯是10億美元，第一個項目夾層融資已經到位瞭，利用夾層融資將當地銀行的成本下降到最低，總的融資是5億美元。綠地的項目已經開工瞭，今年1月30日付款交瞭地塊費用，半年就動工瞭。中國一傢企業2000萬美元買瞭土地，折騰瞭兩年還未開工，在此過程中，交瞭不少學費。
亨瑞集團總裁鄒亨瑞發表主題演講。
位置和地點，如果賣給華人的話，洛杉磯是很好的選擇地方。綠地第一個項目是2億美元，後面在紐約有50億美元，請瞭美國最好的設計師，全球最有經驗的項目管理，一部分是鐵獅門，還找瞭最貴的律師，達到一小時1000美元的咨詢費。第一個2億美元的項目成本高一些，收益低一些，他們主要是學經驗。確保第一個項目保質保量按期完工。
國內其他的中小企業，如果想做一、二億美元的項目，已經沒有資本，或者不值得這樣高的投入。回報率達不到10%或者是15%的話，就不值得瞭，因此亨瑞集團的優勢就突顯出來。
綠地第一個項目的公寓是300套，目前預售超半，預售押金不準動，都要打到美國洛杉磯的帳戶上。
亨瑞集團跟北京建工簽訂瞭戰略合作協議，他們在北京做瞭首都機場T3航站、中國國傢會議中心、美國大使館等等項目。2007年成立瞭美國子公司，前期主要做承建商，幫助蓋房屋。說得直接一點，前些年做的就是農民工的活，現在要介入開發。他們可以帶資承包，因此對很多項目有興趣。北京建工集團在國內外都有項目，因此可以跟中小開發商合作，他們可以在工程質量控制，成本控制方面是有優勢的，而且信譽度很好。
亨瑞集團除瞭美國地產開發深度介入外，還介入開發別墅，歐洲、澳洲等項目。
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剛才聶會長做瞭精彩的演講，美國經濟復蘇，帶動美國房地產復蘇。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/15062820147.shtml
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